Propiedades, adquisiciones y transiciones de propiedad
36 respuestas. Redactadas por el equipo editorial de celerfunding.com a partir de fuentes oficiales. Cada respuesta indica dónde aplica y cuándo se consultaron sus fuentes.
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¿Qué cubre el financiamiento SBA 504?
El financiamiento SBA 504 (de la SBA, la Administración de Pequeños Negocios de EE. UU.) cubre activos fijos importantes, como bienes raíces ocupados por el propietario y equipo grande, además de cierto refinanciamiento de deuda que califique. No cubre capital de trabajo, inventario ni propiedades de alquiler especulativas.
Es financiamiento a largo plazo para activos fijos, dirigido a pequeños negocios con fines de lucro que operan y están ubicados en EE. UU. Usted solicita por medio de una Certified Development Company (CDC, empresa de desarrollo certificada) avalada por la SBA, que trabaja con un prestamista principal en el proyecto.
La CDC es un intermediario sin fines de lucro. Eso no hace que las organizaciones sin fines de lucro sean prestatarios elegibles.
Se aplican pruebas de tamaño, de proyecto y de prestatario. Nada de esto predice la aprobación.
Si planea una compra, pregunte pronto a una CDC qué costos son elegibles y qué necesitará el prestamista. Lea también la página 504 de la SBA para ver las condiciones vigentes.
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Fuentes (consultadas el 2026-10-31): SBA 504
¿Cómo puedo financiar la compra de un negocio o hacerme cargo de un dueño?
Los compradores suelen combinar varias fuentes en lugar de depender de un solo préstamo. Una operación puede mezclar deuda principal, financiamiento del vendedor y cuasicapital.
BDC (Business Development Bank of Canada, el banco de desarrollo empresarial de Canadá) describe los préstamos de adquisición, el financiamiento del vendedor, la deuda principal y el financiamiento mezzanine o cuasicapital como estructuras distintas. El financiamiento del vendedor y el capital no deben confundirse con subvenciones.
En EE. UU., los préstamos SBA 7(a), otorgados por prestamistas participantes con garantía de la SBA, pueden usarse para cambios de propiedad, entre otros fines. Los prestamistas evalúan la solvencia y la capacidad de pago.
La mezcla afecta su costo, su carga de pago y quién tiene el control de la empresa. Los temas de valoración, impuestos y legales importan aquí, así que obtenga asesoría profesional independiente antes de firmar.
Nada de esto predice la aprobación.
Un buen siguiente paso es comparar cada fuente que podría usar con sus condiciones y preguntar a cada prestamista qué exige para una adquisición.
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Fuentes (consultadas el 2026-10-31): financing types; SBA lending
¿Se puede usar un préstamo SBA 7(a) para comprar un negocio o comprar la parte de un socio?
Sí, la SBA dice que los préstamos 7(a) pueden usarse para un cambio de propiedad total o parcial. Eso puede cubrir la compra de un negocio completo o de una parte de él.
El préstamo proviene de un prestamista participante con garantía de la SBA, no de la SBA misma. Usted trabaja directamente con el prestamista, y el papeleo depende del monto del préstamo y del proceso del prestamista.
El negocio debe ser un negocio en operación, con fines de lucro y de EE. UU., que cumpla las reglas de tamaño de la SBA. También debe ser solvente, mostrar una capacidad razonable de pago y no poder obtener el crédito en condiciones razonables en otro lugar. La SBA indica un monto máximo de préstamo de $5 millones.
El mismo programa también incluye bienes raíces, equipo y capital de trabajo como usos, así que una operación puede combinar varios fines. Nada de esto predice la aprobación.
Un buen siguiente paso es usar SBA Lender Match o su oficina de distrito local de la SBA, y luego preguntar a un prestamista qué documentos quiere para un cambio de propiedad.
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Relacionado: ¿Cómo puedo financiar la compra de un negocio o hacerme cargo de un dueño?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA lending
¿Cómo se financia normalmente un proyecto inmobiliario SBA 504?
Un proyecto SBA 504 típico tiene tres partes: un préstamo principal de tipo bancario, un préstamo por medio de la CDC y el capital propio del prestatario. La guía de la SBA para prestamistas describe el préstamo principal como el que cubre hasta el 50% del costo del proyecto con un gravamen de primer rango. El préstamo de la CDC, respaldado por un debenture garantizado al 100% por la SBA y con un gravamen subordinado, cubre hasta el 40%. El prestatario aporta al menos el 10%.
La SBA dice que esto es lo que un proyecto incluye «típicamente», por lo que una operación específica puede diferir.
La SBA indica un préstamo 504 máximo de $5.5 millones, con plazos de 10, 20 y 25 años y tasas ligadas a las emisiones del Tesoro de EE. UU. a 10 años. El programa 504 es para activos fijos importantes, no para capital de trabajo ni inventario.
Usted solicita por medio de una Certified Development Company, que trabaja con el prestamista principal. Nada de esto predice la aprobación.
Pida a una CDC que modele su proyecto y le diga qué exigirá el prestamista.
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Relacionado: ¿Qué cubre el financiamiento SBA 504?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA lenders: 7(a), CDC/504 and Microloan programs overview; SBA 504
¿Cuánto tiempo tengo para pagar un préstamo de la SBA usado para bienes raíces?
La guía de la SBA para prestamistas indica plazos de hasta 25 años para bienes raíces tanto en el programa 7(a) como en el 504. Los plazos para equipo son más cortos.
Para el 7(a), la SBA dice que 10 años o menos es la regla general, a menos que el préstamo financie o refinancie bienes raíces o equipo con una vida útil de más de 10 años. Los bienes raíces pueden llegar a 25 años incluidas las prórrogas.
Para el 504, la comparación de la SBA para prestamistas muestra 25 años para bienes raíces y 10 años para equipo. La página de la SBA para prestatarios 504 indica vencimientos de 10, 20 y 25 años.
Las tasas de interés difieren según el programa. Las tasas del 7(a) se negocian hasta los máximos de la SBA. Las tasas del 504 son fijas y están ligadas a las emisiones del Tesoro de EE. UU.
El plazo real depende del prestamista, del activo y del tipo de préstamo. Nada de esto predice la aprobación ni una tasa.
Pida a cada prestamista o CDC el plazo por escrito y compare el costo total, no solo el pago mensual.
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Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA lenders: 7(a), CDC/504 and Microloan programs overview; SBA 504
¿Puedo usar financiamiento respaldado por el gobierno para comprar un edificio solo para alquilarlo?
Por lo general no. Los principales programas de préstamos para pequeños negocios respaldados por el gobierno están pensados para negocios que operan, no para la inversión inmobiliaria pura.
La SBA dice que los préstamos 504 no pueden usarse para especulación ni para inversión en bienes raíces de alquiler, y que no están disponibles para negocios pasivos o especulativos. El 7(a) de la SBA exige un negocio en operación.
En Canadá, las pautas del Canada Small Business Financing Program (Programa de Financiamiento para Pequeñas Empresas de Canadá) dicen que una persona o corporación que compra una propiedad solo para alquilarla no es un prestatario elegible. Remiten a la Canada Mortgage and Housing Corporation (Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda) para ese tipo de compra. Una corporación de tenencia que no opera un negocio tampoco es elegible.
Hay reglas limitadas sobre el alquiler de espacio excedente. Revise los detalles antes de planificar con base en ellas. Nada de esto predice la aprobación.
Si su plan es obtener ingresos por alquiler, pregunte a un prestamista por hipotecas comerciales convencionales.
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Fuentes (consultadas el 2026-11-01): ISED guidelines, sections 2.2–2.3; SBA 504; SBA lending
¿Qué documentos puede pedirme un prestamista cuando compro un negocio o una propiedad?
Espere entregar al prestamista los documentos de la operación además de sus propios estados financieros. Las preguntas frecuentes de BDC enumeran los estados financieros de la empresa, la oferta de compra, un informe ambiental Fase I, un informe de evaluación del valor de los activos o de la estructura y una lista de arrendamientos, según el préstamo.
Las pautas del Canada Small Business Financing Program remiten a contratos de compraventa firmados para bienes raíces o para compras de negocios en marcha. En un negocio en marcha, el acuerdo debe mostrar cómo se divide el precio entre activos como equipo, plusvalía (goodwill) e inventario.
La SBA dice que un prestamista le ayuda a determinar sus documentos, que varían según el monto del préstamo y el proceso del prestamista.
Los requisitos difieren según el prestamista, y estas listas son ejemplos. Nada de esto predice la aprobación.
Pida pronto a su prestamista una lista de verificación por escrito, y pida a su abogado que revise que el contrato de compra le dé al prestamista lo que necesita.
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Fuentes (consultadas el 2026-11-01): BDC financing FAQ; ISED guidelines, sections 2.2–2.3; SBA lending
¿Qué es el financiamiento del vendedor al comprar un negocio?
El financiamiento del vendedor significa que quien vende el negocio le permite pagar parte del precio con el tiempo en lugar de todo al cierre.
BDC lo describe así: al vendedor se le paga a menudo un porcentaje del precio en efectivo, y el comprador paga el resto, con intereses, durante un período. BDC lo incluye, junto con la deuda principal, el capital y el financiamiento mezzanine, como una pieza de un paquete de financiamiento de adquisición.
Es una deuda con el vendedor. No es una subvención, y las condiciones se fijan por contrato. Los intereses, las fechas de pago, la garantía y lo que ocurre en caso de incumplimiento deben ponerse por escrito.
Un prestamista puede querer ver las condiciones del vendedor, porque afectan su flujo de efectivo. Los temas de valoración, impuestos y legales importan aquí.
Obtenga asesoría independiente antes de aceptar y pregunte a su prestamista cómo encaja un pagaré del vendedor con sus condiciones.
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Relacionado: ¿Cómo puedo financiar la compra de un negocio o hacerme cargo de un dueño?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): financing types
¿Qué es el financiamiento mezzanine en la adquisición de un negocio?
El financiamiento mezzanine es un tipo de préstamo que queda detrás de la deuda principal. BDC dice que estos préstamos generalmente no están garantizados con activos de la empresa y tienen condiciones de pago muy flexibles.
Como ocupa un rango inferior para el pago si la empresa incumple, es más riesgoso para el prestamista, por lo que BDC dice que los prestamistas cobran más interés. Puede complementar la deuda principal en un paquete de adquisición.
BDC describe por separado el financiamiento de cuasicapital como un híbrido de deuda y capital con pago flexible, dirigido a empresas de rápido crecimiento con pocos activos para dar en garantía.
Los costos y las condiciones varían según el proveedor, y nada de esto predice la aprobación ni las condiciones.
Si lo compara con otras fuentes, sume el costo total y cualquier efecto sobre su control de la empresa. Obtenga asesoría financiera y legal independiente.
Un siguiente paso es preguntar a un prestamista qué mezcla de deuda principal, financiamiento del vendedor y capital espera.
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Relacionado: ¿Qué es el financiamiento del vendedor al comprar un negocio?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): financing types
¿Cuánto dinero propio debo aportar a una adquisición o compra de propiedad?
Depende del prestamista y del programa, pero espere aportar algo de su propio dinero. BDC dice que un comprador generalmente tiene que aportar dinero a una adquisición, lo que reduce el préstamo y demuestra compromiso.
Para los proyectos inmobiliarios SBA 504, la guía de la SBA para prestamistas dice que un proyecto típicamente incluye un aporte del prestatario de al menos el 10% del costo total del proyecto. Los prestamistas pueden exigir más, por ejemplo para propiedades de uso especial.
Para el 7(a), la SBA no da un aporte fijo en su página pública del préstamo. Su prestamista decide lo que necesita según el crédito, la capacidad de pago y la garantía.
Nada de esto predice la aprobación ni un pago inicial exacto.
Obtenga por escrito el requisito de capital de cada prestamista antes de firmar un contrato de compra. Si compra con socios, defina quién aporta qué.
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Fuentes (consultadas el 2026-11-01): financing types; SBA lenders: 7(a), CDC/504 and Microloan programs overview
¿Qué debo saber antes de comprar una franquicia?
Lea el documento de divulgación de la franquicia (franchise disclosure document) antes de firmar o pagar, y pida asesoría sobre él. La FTC (Comisión Federal de Comercio de EE. UU.) dice que usted debe recibir el documento al menos 14 días antes de firmar cualquier contrato o pagar al franquiciante o a una filial.
La FTC dice que el documento tiene 23 puntos numerados, incluidos costos, historial de litigios, límites de territorio, condiciones de renovación y terminación y estados financieros. Cualquier declaración de ganancias debe estar en el Punto 19, así que pida respaldo por escrito.
La FTC también aconseja hablar con franquiciados actuales y anteriores que aparecen en el Punto 20, y no solo con los que elige el franquiciante. Sugiere que un contador revise los estados financieros y que un abogado con experiencia en franquicias revise el contrato.
La página de la FTC cubre las reglas de EE. UU., y las provincias canadienses tienen las suyas. Financiar la compra de una franquicia es un paso aparte con prestamistas.
Nada de esto predice la aprobación del financiamiento.
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Fuentes (consultadas el 2026-11-01): A Consumer's Guide to Buying a Franchise
¿Qué debo revisar antes de comprar un negocio existente?
Haga su diligencia debida antes de comprometerse y revise el panorama completo, no solo el precio. La guía de la SBA dice que cuantifique su inversión y examine lo que viene con la compra. Sugiere hacer preguntas sobre contratos, arrendamientos, flujo de efectivo existente e inventario.
La SBA también señala que comprar un negocio existente normalmente le da el control, pero usted hereda lo que hay y puede tener poca orientación externa. Su lista de verificación incluye sus habilidades y cuánto puede gastar para comprar y administrar el negocio.
Los prestamistas pedirán registros relacionados, así que tener estados financieros y contratos organizados ayuda. Los temas de valoración, impuestos y legales necesitan asesoría independiente, como un contador y un abogado.
Esta es información general, no asesoría de diligencia debida para su operación.
Un siguiente paso es hacer una lista de cada contrato, arrendamiento y partida de flujo de efectivo que quiera ver, y pedírselos por escrito al vendedor.
Siguiente: Guías de financiamiento (en inglés)
Relacionado: ¿Cómo puedo financiar la compra de un negocio o hacerme cargo de un dueño?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA: Buy an existing business or franchise (plan your business)
¿Cómo se asigna el precio de compra de un negocio para efectos fiscales en EE. UU.?
En una compra de activos de un negocio, el comprador y el vendedor generalmente presentan cada uno el Formulario 8594 del IRS para reportar cómo se dividió el precio entre las clases de activos.
Las instrucciones del IRS dicen que ambos deben presentarlo cuando se transfieren activos que constituyen un comercio o negocio y la base del comprador se fija solo por el precio pagado. Cada uno lo adjunta a su declaración de impuestos sobre los ingresos. Los bienes de un intercambio de bienes similares (like-kind) generalmente se excluyen.
El formulario usa un método residual con siete clases. El efectivo es la Clase I, el inventario es la Clase IV, los muebles, edificios, terrenos y equipo son la Clase V, y la plusvalía (goodwill) es la Clase VII. A un activo no se le puede asignar más que su valor justo de mercado.
Si el precio cambia después, las partes reasignan y presentan un formulario suplementario.
Los resultados fiscales varían y dependen de cómo se estructure la operación. Obtenga asesoría de un profesional de impuestos antes de firmar.
Siguiente: Instrucciones del Formulario 8594 del IRS (en inglés)
Relacionado: ¿Qué debo revisar antes de comprar un negocio existente?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): Instructions for Form 8594, Asset Acquisition Statement
¿Cómo encuentro una Certified Development Company de la SBA para un préstamo 504?
Use la herramienta de la SBA para encontrar Certified Development Companies, o comuníquese con su oficina local de la SBA. La SBA dice que los préstamos 504 solo están disponibles por medio de las CDC y que las CDC están certificadas y reguladas por la SBA.
La página 504 de la SBA enlaza a un localizador de CDC y sugiere contactar a su oficina local de la SBA para asegurarse de que trata con un prestamista calificado.
Una CDC es un socio comunitario de desarrollo económico sin fines de lucro. Trabaja con un prestamista principal para armar el financiamiento del proyecto. Que una CDC sea una organización sin fines de lucro no hace que las organizaciones sin fines de lucro sean prestatarios elegibles, porque la SBA dice que los préstamos 504 no pueden otorgarse a negocios sin fines de lucro, pasivos o especulativos.
Nada de esto predice la aprobación.
Antes de llamar, tenga listos la descripción de su proyecto, el costo estimado y cómo usará la propiedad. Pregunte a la CDC con qué prestamistas principales trabaja y qué exige cada uno.
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Relacionado: ¿Cómo se financia normalmente un proyecto inmobiliario SBA 504?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA lenders: 7(a), CDC/504 and Microloan programs overview; SBA 504
¿Puede una organización benéfica o sin fines de lucro comprar un edificio con un préstamo de la SBA?
No directamente. Los procedimientos operativos de la SBA dicen que todos los solicitantes deben estar organizados con fines de lucro y que los negocios sin fines de lucro no son elegibles para la asistencia de préstamos comerciales de la SBA. Un negocio no elegible no puede obtener un préstamo de la SBA para ningún fin, incluida la compra o construcción de un edificio para su propio uso.
Los procedimientos sí permiten que las subsidiarias con fines de lucro de una organización sin fines de lucro sean elegibles si se cumplen todos los demás requisitos. Si la afiliada sin fines de lucro es dueña del 20% o más de ese negocio con fines de lucro pero no puede o no quiere garantizar el préstamo, el negocio con fines de lucro no es elegible. Los ingresos o empleados de la afiliada sin fines de lucro generalmente se cuentan cuando se verifica el tamaño de la subsidiaria.
La página 7(a) de la SBA también indica operar con fines de lucro como condición de elegibilidad. Esta respuesta cubre los programas de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. No se revisaron los programas canadienses ni otros prestamistas de EE. UU., como los prestamistas comunitarios. Hable con un prestamista o asesor antes de reestructurar.
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Relacionado: ¿Puedo usar financiamiento respaldado por el gobierno para comprar un edificio solo para alquilarlo?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA 7(a) terms, conditions and eligibility; SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Necesito una evaluación ambiental Fase I para comprar una propiedad comercial?
A menudo, pero depende del prestamista y del riesgo de la propiedad. Para los préstamos respaldados por la SBA, la SBA exige una investigación ambiental de toda propiedad comercial ofrecida como garantía. La profundidad depende del riesgo. Para un préstamo de hasta $250,000 puede comenzar con un cuestionario. Por encima de ese monto comienza, como mínimo, con un cuestionario y una búsqueda de registros con evaluación de riesgo. Si el resultado es algo distinto de riesgo bajo, se requiere una evaluación Fase I. Una Fase I se requiere desde el inicio para industrias ambientalmente sensibles y gasolineras. Los informes deben tener fecha dentro de un año del número de préstamo de la SBA.
Por separado, la EPA (Agencia de Protección Ambiental de EE. UU.) dice que un comprador que quiere protección frente a la responsabilidad de CERCLA debe realizar todas las indagaciones apropiadas, y una Fase I conforme a ASTM E1527-21 cumple con eso. Debe realizarse o actualizarse dentro de un año antes de la adquisición, con ciertas partes dentro de 180 días.
Los prestamistas convencionales fijan sus propias reglas. No se revisaron los requisitos canadienses. Pregunte pronto a su prestamista, porque las evaluaciones toman tiempo y cuestan dinero.
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Relacionado: ¿Qué costos de cierre debo presupuestar para una compra comercial?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): EPA: All appropriate inquiries; SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Puede refinanciarse el financiamiento del vendedor después de la compra de un negocio respaldada por la SBA?
A veces. Conforme a los procedimientos 7(a) de la SBA, la deuda del vendedor estructurada con un cambio de propiedad es elegible para refinanciarse después de haber estado vigente y al corriente durante 36 meses. Esa es una regla sobre el momento, no una promesa de que un prestamista la refinanciará.
La deuda del vendedor también puede contar como capital del comprador si está subordinada al prestamista y en espera total (full standby), es decir, sin pagos de capital ni intereses durante el plazo del préstamo 7(a). Así que las condiciones del pagaré del vendedor al inicio determinan lo que podrá hacer después. Si el pagaré exige pagos desde el primer día, es posible que no cuente como capital y que la vía de refinanciamiento sea distinta.
Esta es una regla 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. El financiamiento del vendedor (vendor financing) en Canadá funciona de otra manera y está cubierto en las respuestas sobre financiamiento del vendedor de este grupo. Pregunte a su prestamista cómo encaja su pagaré previsto antes de firmar el contrato de compra.
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Relacionado: ¿Qué es el financiamiento del vendedor al comprar un negocio?; ¿Puede el financiamiento del vendedor contar como mi capital en una compra respaldada por la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Qué tipos de compra de negocios puede financiar un préstamo SBA 7(a)?
Los procedimientos de la SBA clasifican los préstamos de cambio de propiedad en cuatro categorías: Initial Acquisition (adquisición inicial), Business Expansion (expansión del negocio), Owner Buyout (compra de la parte del propietario) y ESOP and Cooperative (planes de propiedad de empleados y cooperativas). La adquisición inicial es la predeterminada. Cubre un cambio que crea un nuevo propietario mayoritario o mayor que no era propietario antes, o que ha sido empleado del negocio por menos de 24 meses.
La expansión del negocio es cuando un negocio existente compra otro. Debe haber operado al menos dos años fiscales completos con los mismos propietarios, comprar el 100% del otro negocio y estar en el mismo grupo industrial NAICS de cuatro dígitos. La compra de la parte del propietario cambia la estructura de propiedad entre propietarios o empleados actuales sin adquirir otra entidad ni activo. ESOP y cooperativas cubre los planes de propiedad de empleados y las cooperativas.
El prestamista debe documentar por qué una operación encaja en una categoría distinta de la adquisición inicial. Cada categoría tiene sus propias reglas sobre capital, garantías y valoración. Esta es la posición de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026, así que revise las reglas vigentes con un prestamista.
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Relacionado: ¿Se puede usar un préstamo SBA 7(a) para comprar un negocio o comprar la parte de un socio?; ¿Pueden los empleados comprar el negocio al dueño con financiamiento de la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Puede un préstamo de la SBA financiar la incorporación de un nuevo socio o la compra de parte de la participación de un propietario?
Sí puede, como un «cambio de propiedad parcial», con condiciones. Los procedimientos de la SBA permiten que los fondos del préstamo compren la totalidad o parte de las participaciones de uno o más propietarios, pero al menos un propietario original debe seguir siendo propietario después de la venta y garantizar personalmente el préstamo.
Tanto la empresa operadora como cualquier nuevo propietario, directo o indirecto, que adquiera una participación deben ser codeudores, sin importar cuán pequeña sea la participación. Un nuevo propietario que obtenga incluso el 1% debe ser codeudor. Los propietarios indirectos también deben garantizar personalmente. Un propietario vendedor que se queda con menos del 20% después de la venta debe dar una garantía completa, con un plazo de al menos dos años después del desembolso final.
Los cambios parciales de varios pasos, en los que los propietarios forman una nueva entidad para convertirse en el propietario del 100%, no son elegibles. Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Detalles como el capital y la valoración difieren según la operación, así que pregunte pronto a un prestamista.
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Relacionado: ¿Se puede usar un préstamo SBA 7(a) para comprar un negocio o comprar la parte de un socio?; ¿Qué tipos de compra de negocios puede financiar un préstamo SBA 7(a)?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Pueden los empleados comprar el negocio al dueño con financiamiento de la SBA?
Posiblemente. Los procedimientos de la SBA permiten una compra de propietario existente (Existing Owner Buyout), en la que los propietarios o empleados actuales compran la parte de otro propietario. Los propietarios o empleados deben haber participado activamente en el negocio durante al menos los últimos 24 meses consecutivos, y el negocio y los compradores son codeudores. Un solo propietario también puede vender el 100% a una persona empleada por el negocio durante al menos 24 meses antes de la solicitud. De lo contrario, la operación se trata como una adquisición inicial, con estándares de crédito más estrictos.
Los procedimientos también cubren las transacciones de ESOP y cooperativas. Los préstamos a un ESOP para comprar una participación de control de al menos el 51% no están sujetos al requisito de inyección de capital de la SBA. Si el vendedor se queda como propietario parcial en una operación de ESOP, debe dar una garantía completa e ilimitada.
Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. No se revisaron las opciones canadienses. Un prestamista y un abogado de transacciones pueden decirle qué encaja en su caso.
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Relacionado: ¿Qué tipos de compra de negocios puede financiar un préstamo SBA 7(a)?; ¿Puede el vendedor seguir involucrado después de una venta del negocio financiada por la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Puede el vendedor seguir involucrado después de una venta del negocio financiada por la SBA?
Sí, en muchas operaciones. Los procedimientos de la SBA dicen que el vendedor puede quedarse como propietario, funcionario, director, accionista, empleado clave o empleado del negocio. Que eso encaje en su operación depende del tipo de transacción.
Si el vendedor se queda como propietario parcial, se aplican las reglas de los cambios de propiedad parciales: al menos un propietario original debe seguir y garantizar, y un propietario vendedor que se quede con menos del 20% debe dar una garantía completa por al menos dos años después del desembolso final. En una operación de ESOP en la que el vendedor sigue como propietario parcial, el vendedor debe dar una garantía completa e ilimitada.
Un vendedor que se queda también afecta cómo ve el prestamista la transición. Ponga por escrito la función, el pago y la fecha de término del vendedor, y manténgalo coherente con el contrato de compra y con cualquier pacto de no competencia.
Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Pregunte a su prestamista antes de firmar cualquier cosa.
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Relacionado: ¿Puede un préstamo de la SBA financiar la incorporación de un nuevo socio o la compra de parte de la participación de un propietario?; ¿Qué es un pacto de no competencia en la venta de un negocio?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Exigirá un prestamista de la SBA un informe de calidad de ganancias cuando compre un negocio?
Para operaciones más grandes, sí. Los procedimientos de la SBA dicen que, en las operaciones de expansión del negocio y de adquisición inicial en las que el precio de compra es de $3 millones o más, el prestamista debe obtener un informe de calidad de ganancias (Quality of Earnings, QoE) además de la valoración del negocio. El umbral se mide antes del capital del comprador, la deuda del vendedor u otro financiamiento. Las transacciones de compra de la parte del propietario tienen un trato aparte, y no se requiere un QoE al comprar una propiedad de uso especial ocupada por el propietario.
La SBA describe un QoE como un informe independiente de diligencia debida financiera sobre la fiabilidad y exactitud de las ganancias históricas y proyectadas, preparado por un profesional calificado independiente en beneficio del prestamista, y debe incluir una prueba de efectivo (cash proof). El prestamista usa los hallazgos para calcular la cobertura del servicio de la deuda y debe reducir el préstamo si la cobertura no respalda la valoración y la estructura de la deuda.
Los gastos directos de los informes de diligencia debida pueden trasladarse al prestatario. Esta es la posición de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026.
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Relacionado: ¿Qué es una tasación de negocio y quién puede realizarla?; ¿Cuánto capital propio exige la SBA para un cambio de propiedad?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Qué es una tasación de negocio y quién puede realizarla?
Es una opinión independiente de cuánto vale un negocio. BDC dice que normalmente la realiza un valuador, idealmente un valuador de negocios colegiado (chartered business valuator), y que puede usar métodos basados en ganancias, mercado o activos.
Para los préstamos 7(a) de cambio de propiedad de la SBA, la valoración debe ser solicitada por el prestamista y preparada para él, no para el comprador ni el vendedor. La persona debe ser una «fuente calificada»: alguien que recibe regularmente compensación por valoraciones de negocios, tiene una de las acreditaciones indicadas (ASA, CBA, ABV, CVA o BCA) y es independiente de la originación y aprobación de préstamos del prestamista. El alcance debe decir si la operación es una compra de activos o de acciones y qué incluye, y el informe debe dar una conclusión de valor y las calificaciones del valuador.
Para propiedades que no son de uso especial, si el precio de compra es de $350,000 o menos, el prestamista puede hacer su propia valoración, a menos que el comprador y el vendedor estén estrechamente relacionados.
Esto combina la guía de BDC y de la SBA al 1 de noviembre de 2026.
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Relacionado: ¿Exigirá un prestamista de la SBA un informe de calidad de ganancias cuando compre un negocio?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): BDC: Business valuation (glossary); SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Puede el financiamiento del vendedor contar como mi capital en una compra respaldada por la SBA?
Sí, pero solo en condiciones estrictas. Los procedimientos de la SBA dicen que la deuda del vendedor subordinada al prestamista y en espera total (full standby), es decir, sin pagos de capital ni intereses durante el plazo del préstamo 7(a), puede considerarse capital. La deuda en espera generalmente debe usar el Formulario 155 de la SBA o uno equivalente, y el acreedor en espera no puede tomar una inversión de capital en el negocio.
La deuda del vendedor puede aportar como máximo la mitad del capital requerido, como fuente limitada. Cuando el precio es mayor de lo que respaldan la valoración y el informe de calidad de ganancias, los fondos adicionales que cubren la diferencia deben estar en espera total.
Los prestamistas también deben abordar las condiciones de pago y de espera cuando el capital proviene de fondos prestados, como el financiamiento del vendedor más allá de la inyección mínima.
Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Estructure el pagaré del vendedor con su prestamista antes de firmar el contrato de compra.
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Relacionado: ¿Qué es el financiamiento del vendedor al comprar un negocio?; ¿Cuánto capital propio exige la SBA para un cambio de propiedad?; ¿Puede refinanciarse el financiamiento del vendedor después de la compra de un negocio respaldada por la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Existen subvenciones del gobierno para comprar propiedades comerciales?
La SBA dice que no ofrece subvenciones para iniciar y expandir un negocio, y su página no menciona subvenciones para comprar propiedades. La página dice que las subvenciones de la SBA van a organizaciones sin fines de lucro, socios de recursos y organizaciones educativas para apoyar el emprendimiento mediante asesoría y capacitación.
Eso significa que comprar un edificio con ayuda del gobierno normalmente implica un préstamo o una garantía de préstamo, no una subvención. Los préstamos y las garantías no son subvenciones y deben pagarse. Programas como el SBA 504 y el 7(a) son préstamos hechos por prestamistas.
Tenga cuidado con cualquiera que prometa una subvención para propiedades a cambio de una tarifa. La SBA dice que solo contacta a las personas desde direcciones de correo electrónico que terminan en @sba.gov, y que el contacto sospechoso debe reportarse como fraude.
Esto cubre solo la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Puede haber subvenciones de desarrollo económico local o incentivos fiscales en su zona, y aquí no se revisaron los programas canadienses.
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Relacionado: ¿Qué cubre el financiamiento SBA 504?; ¿Puedo usar financiamiento respaldado por el gobierno para comprar un edificio solo para alquilarlo?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA: Grants
¿Cuánto capital propio exige la SBA para un cambio de propiedad?
El mínimo es del 10% para las categorías de cambio de propiedad de la SBA, calculado sobre el costo total del proyecto. Los procedimientos de la SBA fijan la adquisición inicial en el 10%, y ese monto no puede reducirse ni eliminarse. La expansión del negocio, las compras de la parte del propietario y las transacciones de ESOP y cooperativas también son del 10%, pero en la expansión del negocio y las compras de la parte del propietario el prestamista puede reducirlo o eliminarlo si el prestatario tiene suficiente liquidez y capital de trabajo y no tenía patrimonio neto negativo al cierre del último año fiscal. El capital de la compra de la parte del propietario se calcula sobre el precio de compra. Los préstamos a un ESOP para una participación de control del 51% o más están exentos.
Las fuentes ilimitadas incluyen el efectivo que no es prestado. Algunas fuentes, como la deuda del vendedor en espera total, pueden cubrir como máximo la mitad. Los bienes raíces comprados con la operación están sujetos a las mismas reglas de capital, a menos que se financien con un préstamo 504, que tiene sus propias reglas de aporte.
Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Su prestamista fija el monto final.
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Relacionado: ¿Cuánto dinero propio debo aportar a una adquisición o compra de propiedad?; ¿Puede el financiamiento del vendedor contar como mi capital en una compra respaldada por la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Exige la SBA una garantía personal al comprar un negocio?
Sí, para los propietarios del 20% o más. Los procedimientos de la SBA exigen que las personas que poseen el 20% o más del solicitante, directa o indirectamente, den una garantía personal ilimitada. El prestamista debe obtener un estado financiero personal de cada persona que garantiza el préstamo, con fecha dentro de los 90 días de la aprobación. Las entidades que poseen el 20% o más también deben dar una garantía completa ilimitada.
La regla puede alcanzar a quienes poseen menos. La SBA puede exigir a otras partes apropiadas que den garantías completas o limitadas sin importar la propiedad, como las entidades que administran las operaciones diarias bajo un contrato de administración. Una regla de retrospectiva de seis meses significa que quien estaba sujeto al requisito de garantía seis meses antes de la solicitud sigue sujeto a él aunque su participación baje del 20%.
Las transacciones de ESOP tienen una regla específica para los vendedores que se quedan como propietarios parciales.
Esta es la posición de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Pregunte a su prestamista quién deberá firmar.
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Relacionado: ¿Deben también garantizar un préstamo de la SBA los cónyuges, los fideicomisos o las compañías de tenencia?; ¿Puede un préstamo de la SBA financiar la incorporación de un nuevo socio o la compra de parte de la participación de un propietario?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Deben también garantizar un préstamo de la SBA los cónyuges, los fideicomisos o las compañías de tenencia?
A veces. Los procedimientos de la SBA dicen que cada cónyuge que posea menos del 20% debe garantizar personalmente el préstamo en su totalidad cuando la propiedad combinada de ambos cónyuges y los hijos menores es del 20% o más. En general se pide al cónyuge que no es propietario que firme los documentos de garantía colateral pero no el estado financiero personal, y la garantía de ese cónyuge sobre la garantía colateral en tenencia conjunta se limita a su participación en ella.
Cuando los fideicomisos poseen en total el 20% o más, cada fideicomiso debe dar una garantía completa ilimitada, firmada por el fiduciario, y el fideicomitente también debe garantizar personalmente. Todos los donantes del fideicomiso se tratan como fideicomitentes para efectos de elegibilidad. Cualquier entidad con propiedad directa o indirecta del 20% o más debe dar una garantía completa ilimitada, y el prestamista debe obtener sus estados financieros.
Una estructura corporativa o de fideicomiso no elimina la garantía. Esta es la posición de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Consulte a un prestamista y a un abogado antes de constituir la entidad compradora.
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Relacionado: ¿Exige la SBA una garantía personal al comprar un negocio?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Qué tasación de la propiedad exigirá un prestamista comercial?
Depende del prestamista, pero los préstamos respaldados por la SBA tienen reglas específicas. Los procedimientos de la SBA exigen en algunos casos una tasación independiente de bienes raíces que cumpla los requisitos de la SBA, y el requisito de tasación no puede posponerse hasta el cierre del préstamo. Para el 7(a), la tasación también debe dar el valor de liquidación de los bienes raíces.
Para los proyectos 504, las tasaciones no se requieren al momento de la solicitud, pero deben tener fecha dentro de los 12 meses de la aprobación de la solicitud y estar en mano antes del cierre. Para la garantía colateral, los bienes raíces con mejoras generalmente se cuentan al 85% del valor justo de mercado determinado conforme a las reglas de tasación.
Cuando la compra de un negocio incluye bienes raíces, la valoración del negocio no reemplaza la tasación de la propiedad.
Los gastos directos, como las tasaciones de la garantía colateral, pueden cobrarse al solicitante, así que téngalos en el presupuesto. Esta es la posición de la SBA al 1 de noviembre de 2026. Los prestamistas convencionales y los canadienses fijan sus propias reglas de tasación, que aquí no se revisaron.
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Relacionado: ¿Qué costos de cierre debo presupuestar para una compra comercial?; ¿Necesito una evaluación ambiental Fase I para comprar una propiedad comercial?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Qué costos de cierre debo presupuestar para una compra comercial?
Planifique más que el precio y su pago inicial. Conforme a las reglas de la SBA, un prestamista puede cobrar al solicitante los gastos directos necesarios, como cargos de presentación y registro, fotocopias y envíos, tasaciones de la garantía colateral, informes de investigación ambiental y otros cargos directos de cierre. Deben detallarse y conservarse en el expediente del préstamo. Los honorarios por servicios legales deben provenir de un abogado con licencia o de alguien que trabaje bajo uno.
Para los proyectos 504, los procedimientos de la SBA describen las tarifas de la CDC, incluidas una tarifa de trámite y una tarifa mensual de administración, y una tarifa única del prestamista tercero que está en primer rango del gravamen.
En la compra de un negocio, BDC señala que los costos de la transacción pueden ir de $10,000 a $100,000 o más. También puede aplicar el impuesto sobre la transferencia de terrenos (land transfer tax), por ejemplo en Ontario. Los montos exactos dependen de la operación, así que aquí no se indican.
Pida a su prestamista una lista de tarifas por escrito y a su abogado un estimado del estado de cierre.
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Relacionado: ¿Necesito una evaluación ambiental Fase I para comprar una propiedad comercial?; ¿Qué tasación de la propiedad exigirá un prestamista comercial?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): BDC: Letter of intent for a business acquisition; SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Puedo financiar una construcción comercial en lugar de comprar una propiedad existente?
Sí en algunos programas. La página 504 de la SBA incluye comprar, construir o renovar edificios o terrenos entre los usos elegibles. Para el 7(a), los procedimientos de la SBA permiten que los fondos del préstamo compren o mejoren bienes raíces, con reglas de ocupación: en construcción nueva, el solicitante debe ocupar el 60% de la propiedad arrendable, puede arrendar permanentemente hasta el 20% a un tercero y puede arrendar temporalmente otro 20% con un plan para usarlo dentro de 3 años y usarlo todo dentro de 10 años.
Para el 504, la CDC debe describir cómo se cubrirán los pagos de intereses y las operaciones durante la construcción.
Los negocios nuevos en proyectos 504 deben aportar al menos el 15% en lugar del 10%. La construcción eleva otros costos, como las revisiones ambientales y las tasaciones.
Esto cubre los programas de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. No se revisaron los programas canadienses ni los préstamos bancarios específicos de construcción. Pregunte a un prestamista por el financiamiento de construcción y cómo se convierte en financiamiento permanente.
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Relacionado: ¿Cómo se financia normalmente un proyecto inmobiliario SBA 504?; ¿Cuánto de un edificio debe ocupar mi negocio para un préstamo SBA 7(a)?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA: 504 loans; SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Cuánto de un edificio debe ocupar mi negocio para un préstamo SBA 7(a)?
En un edificio existente, el solicitante debe ocupar al menos el 51% de la propiedad arrendable y puede arrendar hasta el 49% a un tercero. Los procedimientos de la SBA fijan esto para los préstamos usados para comprar o mejorar bienes raíces, o para refinanciar deuda de bienes raíces.
En construcción nueva, el solicitante debe ocupar el 60% de la propiedad arrendable. Puede arrendar permanentemente hasta el 20% a un tercero y arrendar temporalmente otro 20%, con la intención de usar parte de ese espacio adicional dentro de 3 años y todo dentro de 10 años.
Cuando una compañía pasiva elegible es dueña de los bienes raíces y los arrienda a la empresa operadora, la compañía de la propiedad debe arrendar el 100% de la propiedad arrendable a la empresa operadora elegible. Un negocio que no puede cumplir la prueba de ocupación no es candidato para estos préstamos para comprar el edificio.
Esta es la posición 7(a) de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Los programas 504 y los canadienses tienen sus propias reglas. Consulte a un prestamista antes de hacer una oferta.
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Relacionado: ¿Puedo usar financiamiento respaldado por el gobierno para comprar un edificio solo para alquilarlo?; ¿Puedo financiar una construcción comercial en lugar de comprar una propiedad existente?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Debo revisar la zonificación antes de comprar o arrendar una propiedad para mi negocio?
Sí, revísela primero. La guía de negocios de la SBA dice que, si compra, alquila, construye o planea trabajar desde una propiedad física, debe asegurarse de que cumpla los requisitos de zonificación locales.
La SBA explica que los vecindarios generalmente están zonificados para uso comercial o residencial, y las reglas pueden limitar lo que su negocio puede hacer allí. También dice que su ubicación determina los impuestos, las leyes de zonificación y las regulaciones a las que está sujeto su negocio.
Por eso, antes de comprometerse, pregunte por escrito a la oficina local de planificación o zonificación si su uso previsto está permitido en esa dirección, y si aplican permisos, letreros, estacionamiento o límites de horario.
Un prestamista también puede pedirlo. No se base solo en la palabra del vendedor o del agente.
Esta es información de la SBA centrada en EE. UU. En Canadá, los municipios fijan la zonificación, así que consulte a su oficina de planificación local. Esto no es asesoría legal.
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Relacionado: ¿Necesito una evaluación ambiental Fase I para comprar una propiedad comercial?; ¿Qué documentos puede pedirme un prestamista cuando compro un negocio o una propiedad?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA: Pick your business location (zoning ordinances)
¿Qué costos de cierre puedo sumar a mi base de costo cuando compro una propiedad comercial?
Conforme a la Publicación 551 del IRS, su base en la propiedad que compra incluye los cargos de liquidación y los costos de cierre que pagaría aunque comprara en efectivo. El IRS enumera ejemplos como cargos de resumen de título (abstract), honorarios legales incluidos la búsqueda de título y la preparación del contrato de venta y la escritura, cargos de registro, levantamientos topográficos, impuestos de transferencia y seguro de título del propietario, y ciertos montos que usted acepta pagar por el vendedor.
Los costos de obtener un préstamo no se incluyen, como los puntos, las primas de seguro hipotecario, las tarifas de asunción del préstamo, los informes de crédito y los honorarios de tasación exigidos por el prestamista. Para propiedad de negocio, algunos costos del préstamo se capitalizan y se deducen durante el plazo del préstamo.
Los montos puestos en depósito en garantía (escrow) para impuestos y seguros futuros no son costos de liquidación.
La base afecta la depreciación y la ganancia en la venta. Esto describe la publicación del IRS leída el 1 de noviembre de 2026, y su situación puede ser diferente. Consulte a un profesional de impuestos y conserve el estado de cierre.
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Relacionado: ¿Qué costos de cierre debo presupuestar para una compra comercial?; ¿Cómo se asigna el precio de compra de un negocio para efectos fiscales en EE. UU.?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): IRS Publication 551 Basis of Assets
¿Puede una empresa nueva comprar una propiedad con un préstamo?
Puede ser más difícil y normalmente requiere más dinero propio. La SBA trata a un negocio como empresa nueva (start-up) para efectos de capital si ha operado, generando ingresos de sus operaciones previstas, por un año o menos. Todos los préstamos 7(a) a una empresa nueva requieren una inyección de capital del 10% calculada sobre el costo del proyecto.
Para los proyectos inmobiliarios 504, los procedimientos de la SBA dicen que los negocios nuevos deben aportar al menos el 15%, y que el debenture financia como máximo el 35% del proyecto. Un proyecto con una propiedad limitada o de uso especial aumenta el aporte, y un negocio nuevo con ese tipo de propiedad debe aportar al menos el 20%.
Estos son mínimos de la SBA. Los prestamistas pueden pedir más y deciden según la capacidad de pago y la garantía. Nada de esto predice la aprobación.
Esto cubre los programas de la SBA de EE. UU. al 1 de noviembre de 2026. Las opciones canadienses, como el Canada Small Business Financing Program, tienen sus propias reglas para empresas nuevas, que se cubren en otras respuestas.
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Relacionado: ¿Cuánto dinero propio debo aportar a una adquisición o compra de propiedad?; ¿Cuánto capital propio exige la SBA para un cambio de propiedad?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): SBA SOP 50 10 8.1 with Technical Updates, effective 1 Oct 2026 (7(a) and 504 lender procedures)
¿Qué es un pacto de no competencia en la venta de un negocio?
Es una promesa del vendedor de no competir con el negocio que vendió, por un tiempo y un área determinados. La página que leí no lo define, pero muestra cómo lo trató la principal regla federal de EE. UU. La Non-Compete Rule (Regla de No Competencia) de la FTC no se aplicaba a las cláusulas de no competencia celebradas como parte de una venta de buena fe de un negocio, de la participación de propiedad de una persona, o de la totalidad o sustancialmente la totalidad de sus activos operativos.
La página de la FTC dice que esa regla no está en vigor y no es exigible. Una orden judicial de agosto de 2024 detuvo su aplicación, y la FTC tomó medidas para desistir de su apelación en septiembre de 2025. Un aviso del Federal Register de febrero de 2026 lleva por título la eliminación de la regla.
Por lo tanto, la exigibilidad depende principalmente de la ley estatal o provincial, que aquí no se revisó. Pida a un abogado de la jurisdicción pertinente que lo redacte y asegúrese de que el plazo, el área y la contraprestación sean razonables. El artículo de BDC sobre cartas de intención no trata los pactos de no competencia.
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Relacionado: ¿Puede el vendedor seguir involucrado después de una venta del negocio financiada por la SBA?
Fuentes (consultadas el 2026-11-01): FTC: Non-Compete Rule
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